Les dispositifs de défiscalisation en faveur de l’investissement locatif ont permis d’assainir la situation dans le secteur du logement neuf.

Après une chute brutale des ventes en 2008, le marché du neuf s’est progressivement redressé au cours de l’année 2009. Au-delà du doublement des prêts à taux zéro (PTZ) et des autres mesures accessibles aux primo accédants, cette embellie est essentiellement due à la baisse des taux d’intérêt d’emprunt et aux effets bénéfiques des dispositifs de défiscalisation et d’incitation fiscale à l’investissement locatif. En effet, les lois de Robien, Borloo et surtout Scellier entrent en ligne de compte dans près des deux tiers des transactions effectuées durant l’année 2009. Néanmoins, dans un climat macro-économique à faible croissance et de réduction des déficits budgétaires, cette embellie n’est que temporaire. À l’image de la prime à la casse pour le secteur de l’automobile, ces mesures ponctuelles qui pèsent sur le budget de l’État ont vocation à disparaître à plus ou moins brève échéance.

Si elles ont permis de réduire les stocks en 2009, les promoteurs s’interrogent sur l’avenir du marché locatif et hésitent à s’engager dans la construction de nouveaux programmes immobiliers.

Un rebond artificiel

Après une progression constante entre 2003 et 2006 et une stabilisation aux alentours de 110 000 unités en 2007, les ventes d’appartements neufs ont diminué de plus d’un tiers en 2008. Avec 70 000 unités vendues en 2008, le marché est revenu durant cette période au niveau des moyennes annuelles réalisées entre 1990 et 2003. En 2009, la baisse des taux d’intérêt et les mesures spécifiques en faveur des investisseurs (loi Scellier) ont soutenu temporairement le marché. En effet, les ventes d’appartements neufs ont atteint un niveau proche de 100 000 unités.

Jusqu’ici, les promoteurs français ont bien géré la crise en limitant leurs mises en vente et donc leurs stocks. Désormais, la mise en chantier des nouveaux programmes sera conditionnée par leur finalisation commerciale complète. De plus, un excès d’offre locative risque d’apparaître dans deux ans suite à la concentration géographique de certains de ces programmes. Parallèlement, la remontée probable des taux d’intérêt freinera les transactions.

Les limites des mesures de soutien

Après la disparition, en début d’année, des régimes de Robien et Borloo, ce sera bientôt le cas du dispositif Scellier. D’ores et déjà, la réduction d’impôt liée à la loi Scellier est réduite pour les logements qui ne respectent pas les normes de basse consommation énergétique. L’objectif est de promouvoir les constructions de logements neufs plus économes en énergie. La réduction d’impôt de 25 %, sous plafond pour les investissements réalisés en 2010, et de 20 % pour les investissements effectués en 2011 et 2012 sera désormais réservée aux programmes respectant la norme BBC. Pour les autres, la réduction d’impôt sera limitée à 20 % pour 2010 et à 15 % à partir de 2011.

La disparition annoncée de ces mesures de soutien impacte directement le marché et ses éventuelles perspectives de relance. Dans un contexte économique particulièrement morose, les promoteurs immobiliers font preuve de prudence avant d’engager le démarrage des travaux. En outre, la reprise de la construction de logements neufs interviendra réellement lorsque les futurs acquéreurs de résidences principales se déplaceront également à nouveau vers les bureaux de vente.